Acheter dans le neuf est-ce vraiment plus cher que dans l’ancien ?

Préférer le neuf à l’ancien dépend de vos goûts, de votre budget et aussi du délai que vous vous fixez pour habiter dans le bien. En achetant dans le neuf vous pouvez miser sur des secteurs en devenir, bien situés des axes de transports mais aussi plus facilement personnaliser votre achat. En revanche il faudra patienter plus longtemps entre la signature du contrat de réservation et votre emménagement. En achetant par exemple à Rennes (35), vous bénéficiez de la qualité de vie de la province tout en étant à 1h30 de Paris en TGV. Cette métropole en développement est en effet plébiscitée par son dynamisme économique et ses prix de l’immobilier encore raisonnables.

 

De prime abord le prix moyen d’un logement neuf en France est plus élevé que celui d’un bien ancien (4 000€/m² contre 2 500€/m² selon la FNAIM) cela dit le neuf n’est pas forcément plus cher que l’ancien.

Nous allons maintenant voir quels sont les avantages et les inconvénients du neuf.

Les avantages du neuf :

  • Acquérir une « queue de programme » à bas prix 

C’est possible lorsque le promoteur cherche à vendre ses derniers lots à bas prix pour boucler une opération qui doit sortir de terre. Le rabais est de l’ordre de 5 à 10%.

A l’inverse, lors d’un lancement de programme le promoteur peut proposer une offre promotionnelle comme une cuisine offerte ou une réduction de x € avant telle date ou bien les frais de notaire offerts.

 

  • Des frais de notaire réduits

Les frais de notaire s’élèvent entre 3 et 4% du montant de la vente dans le neuf contre 6 à 8% dans l’ancien.

 

  • Le confort du logement

Dans un bien neuf, vous bénéficiez d’une isolation thermique et phonique optimale. En effet la loi impose aux constructeurs, depuis le 1er janvier 2013, de respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012), ce qui vous permet de réduire vos charges, notamment de chauffage. La performance énergétique moyenne doit être de 50 kWh d’énergie primaire par m² et par an alors que l’on sait que la consommation d’un logement ancien dépasse 150 kWh/m².

 

De plus, le logement répond aux normes techniques de sécurité telles que les installations électriques et de gaz.

Enfin, la surface habitable est optimisée, vous pouvez aménager l’intérieur selon vos goûts et vos besoins (parois amovibles si réservation faite suffisamment tôt, choix de la cuisine, des matériaux…) et vous profitez des équipements collectifs en excellent état (ascenseur, parking…).

 

  • Des charges courantes plus faibles

Comme précisé précédemment, la facture énergétique sera allégée. De plus, il n’y aura pas de gros travaux à prévoir (confère point suivant) et les logements neufs sont souvent exonérés en partie ou totalement de la taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction. A l’inverse, lorsque vous achetez dans l’ancien, vous devez anticiper la réalisation d’éventuels gros travaux tels que le changement d’une chaudière, la réfection de la toiture, le ravalement d’une façade, le changement des huisseries pour une meilleure isolation… Il existe d’ailleurs des prêts réglementés tels que les prêts bancaires spécifiques ou le prêt éco-PTZ pour financer des travaux d’économie d’énergie.

De plus, grâce aux normes énergétiques (BBC…), les logements neufs sont plus écologiques et livrés avec des moyens de chauffages modernes et peu coûteux tels que les chaudières à bois. Une maison BBC peut d’ailleurs permettre d’obtenir des conditions de financement avantageuses, notamment dans le cadre d’un prêt à taux zéro (PTZ +)

 

  • Les travaux et garanties

En achetant du neuf, vous n’avez pas de travaux à prévoir à court et moyen terme puisque le constructeur vous garantit un parfait achèvement du logement.

La garantie de parfait achèvement dure 1 an à compter de la date de réception de votre bien et couvre tous les défauts de conformité et malfaçons que vous pourriez signaler lors du procès-verbal de réception du logement.

La garantie de bon fonctionnement (ou garantie biennale) dure deux ans après la réception du logement. Elle couvre les éléments d’équipement non incorporés tels que les revêtements de sols, les robinets, portes, volets roulants…

Enfin la garantie décennale couvre la réparation des désordres importants rendant le bien impropre à sa destination pendant dix ans.

 

  • Une réduction d’impôt

Vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt si vous louez votre bien grâce aux dispositifs Pinel, Censi Bouvard…

 

  • Des aides pour acheter dans le neuf

Le Prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt aidé par l’Etat qui vous permet d’acquérir votre première résidence principale dans le neuf, sous condition de ressources.

 

Les inconvénients du neuf :

  • Le prix d’acquisition est plus élevé

Le prix au m² est plus cher de 15 à 20% par rapport à l’immobilier ancien.

Il faut savoir que l’acquéreur doit payer 20% de TVA lors de son achat dans le neuf. Le promoteur encaisse cette TVA mais la restitue dans son intégralité à l’Etat.

 

  • L’acquisition d’un bien neuf est plus longue qu’un logement ancien

Lorsque vous achetez dans l’ancien, il se passe environ 3 mois entre la signature du compromis de vente et le moment où vous emménagez alors que dans le neuf, il faut plutôt compter entre 18 et 24 mois pour entrer dans les lieux (les biens sont la plupart du temps réservés et construits sur plan avant le début des travaux).

 

  • Difficulté de se projeter sur plan

Il est difficile de se rendre compte du rendu final de la construction tels que la luminosité ou le vis-à-vis.

 

  • Peu de programmes en centre-ville

Le manque de place et de terrains disponibles fait que vous avez peu de chance d’y trouver un logement neuf. Vous devrez davantage vous orienter à la périphérie des villes voire à l’extérieur. Vous serez ainsi plus loin des commerces de proximité mais plus au calme et avec moins de circulation automobile.

 

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