Investissement location meublé

investissement location meublé

Location Meublée Professionnelle (LMP) / Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)
La Location Meublée concerne les investisseurs soucieux du maintien de leurs revenus au moment de la retraite et fait l’objet d’une fiscalité particulièrement avantageuse pour les foyers soumis à une imposition conséquente

Conditions d’application de la loi LMP-LMNP :

  • Les logements concernés sont les chambres ou appartements loués meublés, ou logements de résidences étudiantes, d’affaires, de tourisme, séniors ou médicalisées n’offrant pas de prestations hôtelières.
  • Le régime LMP étant plus avantageux, il convient de respecter les trois conditions cumulatives suivantes pour pouvoir y prétendre : le Loueur Professionnel est toute personne inscrite au registre du commerce et des sociétés, qui réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) et dont les recettes annuelles provenant de l’activité de loueur sont supérieures ou égales à 50% de l’ensemble de ses revenus.
  • Le Loueur Non Professionnel est toute personne non inscrite, en cette qualité, au registre du commerce et des sociétés et qui réalise moins de 23 000 € de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retire de son activité de loueur moins de 50% de ses revenus.

Intérêt du statut de loueur en meublé

  • La durée du bail est fixée entre les partis, ce qui offre une souplesse dans la gestion du bien.
  • Les loyers viennent s’intégrer à l’impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Il est possible d’amortir le bien immobilier (hors terrain) dans la limite de 85% de sa valeur sur une période de 25 à 40 ans et d’amortir le mobilier sur une durée de 5 à 10 ans.
  • L’ensemble des coûts liés à la location meublée (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, charges de propriété, de copropriété, entretien, services, impôts) peuvent également être déduits du bénéfice imposable.
  • Lorsque les recettes annuelles brutes sont inférieures à 32 600 euros, le contribuable bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% de ses recettes (micro-BIC). Dans le cas contraire, ou sur option, l’investisseur est soumis au régime réel.

Avantages fiscaux de la loi LMP-LMNP :

Les LMP et LMNP peuvent récupérer la TVA, si les conditions suivantes sont remplies :

  1. Le logement est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée,
  2. L’investisseur passe un bail commercial d’au moins 9 ans avec un exploitant proposant les 4 services para-hôtelier suivants : entretien des parties privatives, accueil et gardiennage, fourniture du linge de maison, petits déjeuners,
  3. Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%),
  4. La TVA est payée sur les loyers par trimestre civil,
  5. La procédure permettant de récupérer la TVA est déclenchée dès que l’investisseur peut justifier avoir perçu 3 mois de loyer.

Le dispositif Censi-Bouvard

Ce dispositif concerne les contribuables qui réalisent un investissement immobilier dans le neuf, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, dans une résidence locative meublée avec services (étudiante, d’affaires, de tourisme, seniors, médicalisée) avec bail commercial de 9 ans au profit d’un exploitant professionnel.

Vous n’avez pas besoin d’être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Ce régime fiscal permet de réduire votre impôt sur le revenu jusqu’à 11% du prix HT du logement, dans la limite de 300 000 € HT. Cette réduction d’impôt s’étale de façon linéaire sur 9 ans. Si ce montant dépasse votre montant d’impôt à payer, ce solde est reportable 6 ans, à condition que le logement soit encore en location l’année de l’utilisation du report de la réserve.

Le cumul entre le dispositif Censi-Bouvard et le statut de LMNP est possible mais, étant donné que le contribuable profite déjà d’un avantage fiscal, seule la partie dépassant le plafond de 300 000 € HT d’investissement pourra faire l’objet d’un amortissement.

Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an.

Ce dispositif vous permet de récupérer la TVA à hauteur de 20% sur le prix de votre acquisition. Pour se faire, vous devez vérifier que :

  • Les loyers perçus soient soumis à la TVA (5.5%)
  • L’investisseur ait le statut de LMNP et que les loyers perçus soient imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
  • 3 services sur 4 soint effectués dans la résidence à savoir la réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison, le petit déjeuner ou encore le nettoyage des locaux.

A la fin des 9 années de location vous pouvez continuer de louer votre logement à l’exploitant, le récupérer pour un usage personnel ou bien le revendre.

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