Acheter un logement neuf sur plan en 5 points

Vous vous êtes décidés à acheter dans le neuf ? Cet achat se fait généralement sur plan. Le promoteur immobilier lance un programme et propose ses appartements ou maisons à la vente à partir des plans, avant ou pendant la construction.Deux possibilités s’offrent à vous :

  • Vous devenez propriétaire de votre bien au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Ce type de vente s’appelle « Vente en l’état futur d’achèvement (Véfa), réglementée par les articles L 261-1 et suivants du Code de la construction.
  • Vous ne devenez propriétaire que lorsque les travaux sont terminés. Ce type de vente s’appelle « le contrat de vente à terme »
    La vente sur plans ou Véfa vous garantit un maximum de sécurité. Pour aller au bout de votre projet vous allez d’abord signer un contrat de réservation ou avant-contrat avec le promoteur avant de signer le contrat définitif devant notaire. Ces deux contrats ont un contenu réglementé.

Tout au long de la construction vous payez de manière échelonnée et bénéficiez de la garantie d’achèvement ou de remboursement. Une fois le logement terminé, de nouvelles protections interviennent à savoir : garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement (biennale), ou décennale.

Ce dossier va vous aider à suivre les différentes étapes de votre acquisition.

 

1) La signature du contrat de réservation
Ce contrat n’est légalement pas obligatoire mais dans les faits quasi-systématique. Il permet de déterminer les conditions dans laquelle la vente va se faire.En signant ce contrat, directement avec le promoteur, ce dernier s’engage à vous réserver le logement dans le programme. Vous disposez ensuite de dix jours pour vous rétracter.Ce contrat permet de déterminer les conditions dans laquelle la vente va se faire et doit contenir les informations suivantes.

 

La description du logement indique la surface habitable, le nombre de pièces principales, de dégagements, de pièces de service, de dépendances ainsi que la superficie du jardin.

  • Une note technique sommaire indiquant la qualité de la construction et les matériaux utilisés, la situation de l’appartement dans l’ensemble immobilier, la liste des équipements collectifs. Ces informations apparaissent sous forme de note technique annexée au contrat.
  • Des clauses résolutoires et suspensives telles que la vente de votre bien précédent ou l’obtention de votre prêt.
  • Le prix de vente prévisionnel de l’appartement, la date à laquelle l’acte de vente authentique peut-être signé (environ 4 à 8 mois) et éventuellement les prêts que vous avez obtenus pour financer l’achat du bien.
  • Le délai de rétractation éventuel a lieu dans les dix jours suivants l’expédition du contrat de réservation chez l’acquéreur en recommandé avec accusé de réception. C’est la date de présentation du recommandé qui est retenue et le délai de dix jours débute le lendemain de cette date. Le dépôt de garantie vous est alors restitué intégralement dans un délai maximum de trois mois.
  • Le dépôt de garantie se fait au moment de la signature du contrat de réservation. Il se fait sur un compte bancaire ouvert à votre nom et son montant est variable selon le délai de la livraison de votre bien.

Il s’élève à :

– 5% du prix de vente si la signature de la vente n’excède pas 1 an.

– 2% du prix de vente si le contrat définitif est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

– Vous pouvez également négocier, avec le vendeur, un dépôt de garantie moins élevé.

– Pas de dépôt de garantie si la vente définitive a lieu plus de 2 ans après la réservation.

2) La signature du contrat de vente définitif
Le contrat de vente définitif est proposé à l’acheteur un mois avant la signature et doit-être obligatoirement signé devant notaire. Il peut prendre deux formes différentes :

– Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Véfa)
Vous devenez alors propriétaire du sol à la signature du contrat de vente définitif et vous devenez propriétaire du logement au fur et à mesure qu’il est construit.

– Le contrat de vente à terme
Vous ne devenez propriétaire que lorsque les travaux sont terminés. Pour se faire, vous déposez la somme nécessaire pour les travaux sur un compte bancaire ; Somme que le vendeur récupèrera à la livraison du bien.

L’acte de vente comprend :

– La description détaillée du logement (plan, nombre et surface des pièces, nature et qualité des matériaux, éléments d’équipements individuels, caractéristiques techniques, raccordement aux réseaux, travaux d’équipement intérieurs et extérieurs)

– Les plans, coupes et élévations du logement avec les cotes utiles ainsi que l’indication des surfaces de chaque pièce et dégagement.

– Le règlement de copropriété

– Le prix et l’échelonnement des paiements

– Le délai de livraison

– Délai d’exécution des travaux et dispositions en cas de retard

– Le choix de l’organisme bancaire qui certifie l’achèvement ou le remboursement des sommes versées si défaut d’exécution du promoteur.

– Les clauses suspensives

Sachez que lorsque vous achetez un bien neuf vous bénéficiez de frais « réduits », à savoir 2% à 3% du prix d’achat contre environ 7,5% dans l’ancien pour la rémunération du notaire, la taxe de publicité foncière et les frais divers.

 

3) Les modalités de règlement
En matière de vente sur plans, le paiement est toujours échelonné et dépend de l’avancement des travaux. Un échéancier est régi par la loi.Vous devrez avoir payé :- 35% du prix à l’achèvement des fondations – 50% du prix à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée- 65% du prix à l’achèvement du dernier plancher haut – 70% du prix à la mise hors d’eau – 80% du prix à l’achèvement des cloisons et la mise à hors d’air – 95% du prix à l’achèvement de l’immeuble- Le solde de 5% est payé lors de la remise des clés à l’acheteur ou à la levée des réserves si vous en émettez

 

4) Les garanties en cas de problème
Afin de protéger l’acquéreur, la loi intervient et impose différentes garanties. Le vendeur doit vous garantir l’achèvement de l’immeuble. Si la résidence ne peut être construite, il doit vous rembourser les versements effectués.

– Garantie de remboursement
Elle vous permet d’obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas d’annulation de la vente pour défaut d’achèvement. Cette garantie est rarement utilisée car les acquéreurs préfèrent voir leur logement achevé plutôt que d’être remboursés.
– Garantie d’achèvement
Le garant (société d’assurances, banque, le constructeur lui-même…) s’engage à avancer ou à fournir les sommes nécessaires à l’achèvement de la construction. Vous bénéficiez forcément de l’une des garanties mais elles sont alternatives et non cumulatives.

– Fonctionnement des garanties

En général, la garantie d’achèvement se substitue à la garantie de remboursement en cours de construction. Au début du chantier, les acquéreurs étant peu nombreux et les versements peu importants, il est souvent prévu une garantie de remboursement car son coût est minime. C’est pourquoi la garantie d’achèvement intervient plus tard dans l’avancement des travaux, dès lors qu’il est moins onéreux d’achever l’immeuble que de rembourser les différents acquéreurs.

– La livraison du logement
Lors d’une vente sur plan, la réception précède forcément la livraison.La livraison correspond à la prise de possession par le particulier de son logement alors qu’au stade de la réception des travaux, seuls les différents entrepreneurs et le vendeur de l’immeuble (maître de l’ouvrage) sont présents. Pensez à vous faire remettre un exemplaire du Procès-Verbal (P.V) de réception.Le jour de la livraison, vous devez faire un état des lieux avec le promoteur pour vérifier si tout est conforme au contrat. Tous les défauts de conformité, les vices de construction apparent de votre logement (fissures, double-vitrage rayé, traces d’humidité, joints défaillants…) ou dans les parties communes (ascenseur, escaliers, parking…) sont à noter dans le Procès-Verbal.Vous avez un mois pour signaler, par écrit et sous-pli, au vendeur les problèmes que vous rencontrez en vous installant dans votre logement neuf.En cas d’intempéries, de cas de force majeure ou d’une grève, le promoteur peut avoir du retard dans la livraison de son programme. Ces évènements, étant indépendants de sa volonté, ne peuvent lui être imputables. Pour le reste, il doit vous verser des pénalités de retard.

– Les garanties après la livraison
Le PV de réception signé marque le début des garanties pour protéger l’acquéreur en cas de malfaçon : assurance dommages-ouvrages, garantie de parfait achèvement ou d’achèvement extrinsèque et même décennale… Autant de dispositifs complémentaires qui protègent l’acheteur et qui contraignent le constructeur à tenir des engagements dans le cadre d’une Véfa.

– La garantie de parfait achèvement : Cette garantie dure un an à compter de la date de réception du bien et oblige le constructeur à prendre en charge les défauts de conformité (ou non réalisés) et les malfaçons constatées par l’acheteur et qui n’entrent pas dans le cadre d’une usure normale. Ces défauts peuvent avoir été constatés lors du PV de réception ou dans un délai de un an après réception, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et envoyée à l’entreprise ayant signée le contrat.

– L’assurance dommages-ouvrage

C’est une assurance obligatoire pour les constructions neuves. Elle a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice. La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par une expertise unique et se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés. Cette garantie prend effet à la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale. Elle garantit le propriétaire ayant fait faire les travaux, mais aussi les propriétaires suivants, dans la limite de la durée de la garantie décennale.Cette assurance couvre, pendant la durée de la garantie décennale, tous les dommages physiques compromettant la solidité du bâtiment, y compris ceux provenant d’un vice du sol. Elle ne comprend pas les parties mobiles comme les portes et les fenêtres. Cette garantie ne s’applique pas aux dommages causés par l’assuré, ni à une usure normale ou autres causes étrangères (incendie, cyclone…).Une fois le défaut constaté, vous avez cinq jours pour prévenir votre assureur par LRAR. Vous recevez alors une offre d’indemnisation que vous acceptez ou refusez.

– La garantie biennale (ou de bon fonctionnement)

Elle dure deux ans à compter de la date de réception du bien. Elle porte sur tous les éléments « séparables » du gros œuvre c’est-à-dire tous les équipements qui peuvent être remplacés sans détériorer leur support (canalisations, tuyauteries, radiateurs, portes, fenêtres, volets…).

– La garantie décennale

Elle vous couvre pendant dix ans, à compter de la date de réception du bien, contre tous les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Sont concernés tous les éléments constitutifs et d’équipements inséparables du gros-œuvre. Cette garantie est mise en œuvre par l’assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d’achat et souscrite par le vendeur pour votre compte. Lorsque vous subissez un dommage de nature décennale, vous faites une déclaration de sinistre, l’assureur vous indemnise et se retourne ensuite contre les responsables. Sachez qu’il est de plus en plus difficile de trouver une compagnie qui accepte de vous fournir ce type d’assurance car les abus des clients et le manque de sérieux de bon nombre de professionnels du bâtiment les en ont découragés.

– L’assurance multirisques habitation

Vous devenez responsable de votre bien le jour de la réception, avant cela c’est le constructeur qui en a la responsabilité. Pensez à souscrire l’assurance habitation dès que possible.

 

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