Loi Pinel – Comment défiscaliser ?

La loi Pinel permet de réaliser un investissement locatif dans le neuf tout en réduisant votre facture fiscale. Elle remplace la loi Duflot depuis le 1er septembre 2014. Elle a pour objectif d’accélérer la construction dans les zones urbaines en déficit de logements.

 

A quoi sert la loi Pinel ?

A réduire ses impôts, construire un patrimoine, protéger ses proches ou préparer sa retraite. C’est un bon moyen pour se constituer un patrimoine immobilier dans d’excellentes conditions fiscales et financières.

 

Cette réduction d’impôt se décline sous trois formes différentes selon la durée de la location :

  • Pour 6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %.
  • Pour 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %.
  • Pour 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.

 

Quel est le montant de la réduction d’impôts ?

Ce montant se détermine en fonction d’un plafond de prix de 5.500 €/m². La base de calcul ne peut pas dépasser 300.000 €. Ce mécanisme génère jusqu’à 6000 € d’économie d’impôt par an et par investissement Vous pouvez donc économiser jusqu’à 63 000 € d’impôts sur 12 ans.

Attention de ne pas dépasser des plafonds de loyers et de louer à des locataires dont les revenus sont eux aussi plafonnés.

 

Quelles conditions ?

  • Que du neuf: Vous pouvez acheter jusqu’à deux biens par an (appartement ou maison), cependant, lors d’un cumul d’opérations, l’économie d’impôts maximum réalisée ne peut dépasser 10 000 € en raison du plafonnement de niches fiscales.
  • Location nécessaire: vous devez louer le bien à titre de résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. A compter de la date d’achèvement, vous avez un an pour trouver un locataire, sinon, vous devez rembourser le fisc. Le logement doit être loué vide sous le régime fiscal des revenus fonciers.

Attention Pinel et location meublée ne sont pas compatibles.

  • Quel locataire ? Vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds à savoir que 80% des français correspondent à ce critère. Les plafonds de loyers étant assez proches des valeurs de marché, le rapport risque/rentabilité est très performant. Vous pouvez même louer à un enfant ou à un parent, à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal.
  • Démarrage de la défiscalisation: c’est à la date d’achèvement des travaux que commence la défiscalisation Pinel. Par exemple, si le logement est terminé en 2016, l’avantage s’applique sur l’imposition de 2017 qui concerne les revenus de 2016. Si vous achetez le bien terminé, c’est la date d’achat qui est prise en compte.
  • Où investir ? Dans les secteurs où l’offre locative est inférieure à la demande. C’est-à-dire essentiellement la région parisienne, les grandes métropoles et villes de plus de 250 000 habitants.

 

Le financement

Vous pouvez acquérir votre logement éligible au Pinel sur fonds propres ou à travers un prêt immobilier. Si vous choisissez la 2ème option et si l’endettement du ou des investisseurs le permet, il est possible de financer l’opération sans aucun apport. Cette solution peut être particulièrement avantageuse car elle permet de déduire l’intégralité des intérêts d’emprunts (réduction d’impôt supplémentaire par rapport à la défiscalisation Pinel).

 

Formalités

Vous devez déposer une demande auprès de l’administration fiscale. Vous devez fournir au fisc de nombreuses informations pour lui garantir que vous respectez bien les règles du Pinel.

C’est lors de votre déclaration d’impôts que vous matérialisez votre engagement sur un imprimé fourni par le fisc sur lequel devront figurer votre nom, la date d’achat du bien, la date de la 1ère location, la superficie, votre engagement de louer le logement vide à titre de résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans ainsi que le montant du loyer. Vous pouvez toutefois décider de louer 9 ans alors que vous pensiez louer 12 ans au départ.

Vous devez procurer le calcul et le montant de la réduction d’impôts ainsi qu’une copie de l’avis d’imposition du locataire de l’année N-2 afin de prouver au fisc que vous respectez bien les plafonds de revenus prévus par la loi Pinel. De plus, fournissez-leur une copie des documents que vous avez obtenus lors de votre achat (dates d’ouverture du chantier et d’achèvement des travaux) ainsi que le procès-verbal de réception de l’immeuble.

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